新築ワンルームマンション投資

 

 

アパート1棟は価格も高いので、まずは手ごろな価格のワンルームマンション投資からはじめて見ようと考えている人向けの記事になります。

 

 

私は、月15万円の家賃を稼いでいる不動産投資家です。
(無借金経営です)

 

 

死んでもやってはいけない不動産投資を5つご紹介します。

 

 

  1. 新築マンルームマンション投資
  2. 新築アパート投資
  3. ハウスメーカーでアパートを建てる。
  4. 自己資金がないのにフルローン投資

 

 

 

新築ワンルームマンション投資

 

新築ワンルームマンション投資はほとんどうまくいきません。

 

その最大の理由は新築のワンルームマンションは不動産業者の利益がたっぷり乗っており、東京近郊のケースで言えば1500万円くらいのワンルームマンションが利益が400〜500万円ほど上乗せされて2,000万円くらいで販売されているからです。

 

よって、築2〜3年の物件であっても買った瞬間に約3割ほど価値が下がるのが普通です。

 

 

 

 

新築アパート投資

 

新築アパート投資

 

サブリース付きでも最後までサブリースしてくれるとは限りません。

 

 

 

ハウスメーカーの新築アパート

 

ハウスメーカーでアパートを建てる。

 

ハウスメーカーお任せ

 

土地があるのに利回り5〜6%という低利回りの場合が多い。

 

最低で10%はないと投資するに値しないと思います。

 

同じくサブリース付き物件でも最後までサブリースしてくれるとは限りません。

 

 

自己資金ゼロでフルローン投資

 

自己資金がないのにフルローン投資

 

現在では2割ほどの自己資金を入れることが必須となっています。

 

(たっぷりと自己資金が用意できるが、ローンを組むのはまた別です。)

 

 

 

全体的に、サブリース物件はやめておいた方が良い。

 

入居者募集コストとして手数料15%程度とられているので長い目でみるとかなり割高です。

 

自分でやればタダですからね。

 

 

 

 

 

イールドギャップ

 

イールド金利=表面利回り-融資金利

 

不動産のための購入資金を金融機関が金利3.5%で融資してくれるとすると、投資利回り9%と借入れ金利3.5%との差5.5%がイールドギャップとなる。

 

不動産投資の場合、イールドギャップが最低でも8%はないと投資としては苦しいです。

 

私の場合は最低でもイールドギャップが10%以上の物件を購入するようにしており、イールドギャップが8%以下の物件は絶対に購入しないようにしています。

 

 

 

 

 

 
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