収益物件4号を探す旅

 

ブログで稼いだお金が400万円ほど貯まったので

 

その資金で収益物件4号を探して買いたいと思います!

 

先日物件4号の内覧にいってきましたのでその内容をご紹介します。

 

 

物件の売り出し価格は290万円

 

11坪の3DKの小ぶりな2階建ての一戸建て物件です。

 

営業マンからの情報によると

 

お値段的には
数年前から490万円で売り出しに出していたところ、

 

売れずに390万円に値下げを実行したが、それでも売れないので更に100万ダウンの今回290万円に値下げに至ったようです。

 

外観はキレイに再塗装してあり、とても築35年には見えないイメージですね。

 

そして内覧したところ、若干建物が傾いているような感じもしたが、築35年ということでこれは致し方ないところです。

 

また、前オーナーがお金持ちらしく、家自体を書庫として使用していたということで使用感はあまりない状態で、超ボロボロだった物件3号と比べると状態はすこぶる良いと言えます。

 

若干リフォームが必要な部分もあるが全体な印象は良い。

 

ただ、壁は繊維壁だったりして、どうみても今風ではないので、若い入居さんには厳しいかも知れないので、自分で壁紙をDIYするかも知れない。(苦手)

 

物件4号の問題点

 

問題点を3つ発見

 

問題点 その1

 

特に嫌なのが、トイレが簡易水洗だったという点です。

 

物件1号〜3号は普通の水洗トイレで簡易水洗トイレの物件は経験がないので、これで入居さんがつくのが若干不安要素ですね。

 

くみ取り料が毎月発生し、入居者さんに負担させるわけにもいかないので、運営上のコスト増になるのは間違いないのであきらかにマイナス要素です。

 

また、簡易水洗から水洗トイレに変更すると約50万円の工事費用がかかるので非常に悩むところです。

 

売れ残っている理由はこれかも知れません。

 

 

問題点 その2

 

あと、ベランダに洗濯機を置く外置きタイプでした。

 

これも入居者さんには嫌われるマイナス要素です。

 

また、よくチェックしてみると排水する配管がなかったのでこれは新規で追加工事が必要があること。

 

 

問題点 その3

あとは、物件の所在地が空室率が非常に高いエリアに位置していることです。

 

空室約27%で、これは大阪府内の中でもなかなか高い空室率で、運営リスクありと言えます。

 

実際にスーモで空室状況を見てみると

 

一戸建てなので、マンションよりはライバルが少ないので若干ましだとは思いますが、それでも27%は高いです。

 

空室を埋めるノウハウはたくさんありますが、それらをすべて実施してもどうしても埋まらないという時は家賃を下げるしか方法がありません。

 

そこで視野に入ってくるのが生活保護受給者です。

 

役所の方で生活保護課に家賃上限を聞いてみると単身で38000円、ファミリーで48000円という話でした。

 

 

物件4号の表面利回りは?

 

気になる表面利回りが想定家賃4万円とすると、

 

年間家賃 48万円

 

  • 270万円で買うと利回り17.7%
  • 280万円で買うと利回り17.1%

 

前オーナーがお金持ちということもあって
売り急いでいる感じもなく、さらなる大幅な指値ができなそうな感じですね。

 

すぐにリフォームが必要だなと気づいた点は

 

  • 給湯器の交換
  • お風呂場のシングルレバー栓への交換、
  • 階段の手すりの増設
  • 畳の表替えくらいですね。

 

 

壁が古臭い感じがする

 

壁に関してはすべて繊維壁、砂壁で全体的に古臭い感じがするので、自分でクロスを貼るかも知れません。

 

もし、購入を決めたときは近所にどのような感じが聞いてまわります。

 

それにしても物件の問題点がすぐにわかるようになってきたので自分自身の成長を感じますね。

 

買うか買わないかで現在迷っていますが・・・・
結果は後ほどアップします!

 
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