収益物件4号 リフォーム編

 

 

 

 

この点はかなりラッキーでしたね。

 

 

これはこの物件の最大のメリットだったと思います。

 

 

 

あと、物件の状態の割りに売れない理由がわかりました。

 

 

不動産会社の営業さんの話によると400万円の価格で4年近く売れなかった物件だったということ。

 

 

またボットン便所だったということ。

 

 

特にトイレが大きなマイナスポイントだったと思いますね。

 

 

 

私は今まで生きてきて水洗便所しか使ったことがなかったので、

 

 

 

今でもボットン便所の家があるんだなあと変に感動を覚えました。

 

 

 

 

 

 

そこでボットン便所以外は、程度もある程度よかったので購入を決意。

 

 

 

 

築50年まで15年保有すると仮定すると

 

 

収益物件4号売上
家賃総額 650万円
固定資産税 約30万円

 

620万円

 

 

経費
入居さん募集経費
3回入れ替わりとすると 30万

 

 

15年後 180万円で売却予定で実質な物件取得価格は190万円

 

 

+440万円

 

 

簡単ですが、厳しく見積もっても400万円位の利益が見込めるだろうと予測。

 

 

これが購入動機です。

 

 

 

 

 

 

 

 

購入する意思がると営業マンに伝えると、

 

 

 

 

早速、手付金30万円を投入。

 

 

 

 

商談が始まります。

 

 

 

この物件のネックであるボットン便所。

 

 

下水工事を専門にしている工事業者に水洗便所への変更工事の見積もりを依頼。

 

 

するとだいたい40万円かかるとの返答を得た。

 

 

 

そこで、この話をネタに値引き交渉することに。

 

 

前オーナーさんにボットン便所を水洗便所への工事するために費用が40万円もかかるということを理由に値引きを迫る。

 

 

 

4年近く売れていないことと、前オーナーさんの体調が優れないことで早く売却したいことが目に見えてわかった。

 

 

 

しかし、愛着ある自宅に対してあまりにも強烈な指値を入れると売主さんのご機嫌を損なって売ってくれない場合があるから注意です。

 

 

 

収益物件は「買ってやる」というよりも「売って頂く」という精神が一番大事という事をこれまでの経験から知っています。

 

 

 

そこで、水洗工事代金の半値である20万円の控えめな値引きを要求。

 

 

 

その結果、前オーナーは曇り顔でしたが、しぶしぶながら270万円で売ってくれることになりました。

 

 

商談成立です!

 

 

 

 

 

 

 

12月5日が決済日です。

 

 

 

当たり前ですが、物件購入には

 

 

不動産会社への仲介手数料と登記費用が必要です。

 

 

 

決済日には営業マンだけではなく司法書士さんも同席して頂きました。

 

 

今回の場合は、

 

 

 

仲介手数料 約14万円
登記費用 約11万円

 

 

 

いつも思うことがあるのですが、仲介手数料は仕方ないと感じますが、

 

登記費用は高いなといつも思いますね。

 

 

 

実はコスト削減のために一度自分で登記してみようと無謀ながらチャレンジしたことがあるのですが、
難しすぎて諦めました。

 

 

不動産の登記はプロに頼むのがベストだと納得済です。

 

 

 

支払い額はトータルで約300万円です。

 

 

 

現金決済なので

 

 

リフォーム編

 

 

 

 

リフォーム会社と打ち合わせです。

 

 

購入日が2019年12月5日

 

 

1年の中で2〜3月期が入居者さんのピークなのでその時期に合わせて

 

動いていきます!

 

逆に5月頃は不動産は閑散期だと言われておりますね。

 

 

 

 

交換が必要な機材

 

 

 

まずは恒例の給湯器をチェック

 

するとなんと35年前の給湯器だった。

 

つまり、一度も給湯器を交換していないことになります。

 

 

思い返せば、今までにまだ使えるという給湯器に出会ったことがない。

 

 

 

これは使い物のならんということで念のためテストしてみたがお湯が出ないので8万円くらいの新品の給湯器に交換。

 

 

ちなみにわかし直しの機能付きにすると5万円程度のアップになります。

 

 

ここはコストを考えて給湯専用をチョイス。

 

 

それにしても給湯器は10〜15年くらいで寿命を迎えてお湯が出なくなる機器。

 

 

前オーナーはどうやってお風呂に入っていたのか・・・気になる部分ではある

 

 

銭湯通いかもしれないがと思ったが、近所あたりに銭湯は無かった・・・。

 

 

まあいい。

 

 

 

お風呂場の水道蛇口をシングルレバーに交換。

 

 

これは私のいつものパターンになってます。

 

 

 

あとは、お風呂をピカピカに磨くのみ。

 

 

 

キッチン

 

 

キッチンの床のクッションフロアのデザインが完璧に昭和しておりダサすぎるので令和モノに交換

 

 

そして、水回りの水道の蛇口をシングルレバーに交換。

 

 

キッチンの壁は繊維壁でいかにも古そうなイメージだったので、これはいかん!ということで壁を白ペンキで塗ることに。

 

 

ふと見上げるとまた薄汚れた天井で陰気なイメージなので白ペンキ塗りで雰囲気を一新させることに。

 

 

 

 

便所

 

 

ボットン便所から水洗便所に交換

 

 

その際にトイレ内の壁も砂壁からクロス貼りしてもらう。

 

 

床も当然ながら、クッションフロアに変更。

 

 

 

 

1階和室

 

 

この物件の部屋はすべて和室でした。

 

 

全和室というのは若者には不人気かも知れないということで

 

1階の和室のみ洋室に変えること決断。

 

 

 

また、ここで私の初DIYである壁紙貼りを経験することになる

 

 

また天井を白のペンキで塗装して明るいイメージに。

 

 

 

階段部分

 

 

階段手摺が落ちかかっているために新しい手すりを設置。

 

ライトのデザインが古臭いので新しいライトに交換

 

あと、階段の木部の塗装が全体的に剥げているので艶を出すためにニスを2回塗りで対応。

 

塗装色はちょっと赤っぽい茶色系のマホガニーを選択

 

 

新築のように・・・・とはいかないがまあましになった程度。

 

 

 

 

 

2階

 

 

すべての畳を表替えする
ふすまの張替え
あとはライト交換のみ

 

 

 

 

 

ベランダ
台風で波板が飛んでいるので補修。

 

 

水道蛇口が錆びているので新品に交換。

 

 

 

 

 

玄関回り

 

玄関回りのイメージは入居者さんが一番はじめにみるところなので大切にしています。

 

 

できるかぎり古臭いイメージを払拭することに注力しています。

 

 

それもできる限り低予算で!

 

 

玄関ドアの表面仕上げが古ぼけているのでダイノックシート貼りでイメージチェンジ、

 

 

また玄関灯のデザインが思いっきり昭和だったので令和をイメージした玄関灯に交換してイメチェンを図る。

 

 

玄関灯への交換は無料でやっていただけるようだ。

 

 

 

ダイノックシート 約2万円
玄関灯 約9000円

 

 

 

 

あと、小さいながらもお庭があります。

 

 

これをどうするのか・・・・まだ作戦を考えてます。

 

 

 

 

 

 

この物件は私にとって4号物件で、さまざまなリフォーム会社に施工してもらってますが、

 

値段が全然違いますね。

 

 

物件3号の時にも手すり交換をやってもらったのですが、その時は約3万円でした。

 

 

物件4号の時は1.8万円。

 

 

なぜこんなに違うのか?と悩みますね。

 

 

 

あと、ボットンを水洗便所化に関しても

 

 

ネットで水洗便所工事の見積もりを取ると70〜80万円というのが相場価格です。

 

 

にもかかわらず、私の見積もり額は約35万円。

 

 

 

なぜそんなに安いのか、ちゃんとやってくれるのかを聞いてみると

 

 

 

私の価格は大家さんということで業者価格、

 

 

70〜80万円というのは一般のユーザーさんへの一般価格とのこと。

 

 

業者価格と一般価格がそんなに違うものかと驚いた瞬間でした。

 

 

 

 

トータルでリフォーム代金 96万円

 

 

 

 

 

基本的にはリフォームは1階がメインで2階はできる限りいじらないというのが私のモットーです。

 

 

その理由はどんどんお金が飛んで行き、投資利回りが下がるからです。

 
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