収益物件4号 リフォーム編

 

 

交換が必要な機材

 

まずは恒例の給湯器をチェック

 

するとなんと35年前の給湯器だった。

 

つまり、この物件は新築の時から一度も給湯器を交換していないことになります。

 

思い返せば、今までにまだ使えるという現役の給湯器に出会ったことがない。

 

これは使い物のならんということで念のためテストしてみたがお湯が出ないので8万円くらいの新品の給湯器に交換。

 

ちなみにわかし直しの機能付きにすると5万円程度のアップになりますが、ここはコストダウンを考えて給湯専用をチョイス。

 

それにしても給湯器は10〜15年くらいで寿命を迎えてお湯が出なくなる機器。

 

前オーナーはどうやってお風呂に入っていたのか・・・気になる部分ではある

 

銭湯通いかもしれないがと思ったが、近所に銭湯らしきものは無かった・・・。

 

 

 

玄関周り

 

玄関回りのイメージは入居者さんが一番はじめにみるポイントなので重視していますが、できるかぎり古臭いイメージを払拭することに注力しています。

 

それもできる限り低予算で!

 

まずは玄関灯のデザインが思いっきり昭和だったので令和をイメージした玄関灯に交換してイメチェンを図る。

 

玄関灯への交換は無料でやっていただけるようだ。

 

前の外灯の画像を撮るのを忘れていたのですが、いかにも昭和のイメージだったので、今風の玄関灯に変更した。

 

 

 

 

 

玄関扉の色も見事に風化しており、古い感じだったので黒色のダイノックシートを貼ってイメージチェンジ。

 

1枚19000円なので結構高いですが、自分で貼るのは難しいので納得です。

 

工事代金

  • ブラックのダイノックシート 19,000円
  • 玄関灯 9,000円

 

 

 

キッチン

 

キッチンの壁

 

 

 

キッチンの床のクッションフロアのデザインが完璧に昭和しておりダサすぎるので令和モノに交換

 

キッチンの壁は繊維壁でいかにも古そうなイメージだったので、これはいかん!

 

ということでクロスを貼ることを考えたが、下地が繊維壁だったので白ペンキで塗ることに。

 

1回塗りでは下地が見える状態だったので3回塗りを実施!

 

コストダウンのためにプロではなく、自分でDIYしました。

 

 

キッチンの天井

 

 

ふと見上げるとまた薄汚れた天井で陰気なイメージなので白ペンキ塗りで雰囲気を一新させることに。(天井も3回塗り)

 

 

工事代金

  • 労働力注入 0円
  • シーラー代 5000円
  • 白ペンキ代 15000円

 

 

便所

リフォーム前

 

リフォーム後

 

ボットン便所でなんか不潔な感じでしたので、思い切って水洗便所に交換することに決めました。。

 

その際にトイレ内の壁も砂壁からクロス貼りしてもらう。

 

床も当然ながら、クッションフロアに変更。

 

工事代金

  • トイレ解体 18000円
  • 便槽埋め戻し 33000円
  • 土間ハツリ 復旧 18000円
  • 土間壁木工事 27000円
  • 配管工事  150000円
  • 洋式便器 29800円
  • ウォシュレット 24800円
  • 取り付け工事 18000円
  • トイレ内のクロス貼り 22000円

 

計 340800円

 

汚らしいイメージから清潔なイメージに変わったたので満足な仕上がりですがこれで34万円の出費は痛かった!

 

 

 

1階和室

 

 

天井部分

 

 

この物件の部屋はすべて和室でした。

 

全和室というのは若者には不人気かも知れないということで1階の和室のみ洋室に変えることを決断。

 

ただ、リフォームをやりすぎると新しいところと古いところの差がでかくなるのを注意しました。

 

また、この部屋の壁紙貼りと天井を白ペンキでDIYしました。

 

 

かなり明るいイメージに変わりました!


 

 

工事代金

  • 壁紙貼り 10,000円(DIY)
  • 床上げ木工事 28,000円
  • コンパネ 20,000円
  • クッションフロア 25,000円
  • 天井ペンキ代  10,000円(DIY)

 

計 93,000円

 

和室から洋室に変えるのに約10万円かかることを学習した。

 

 

階段部分

 

画像ではちょっとわかりにくいのですが、階段の手摺が落ちかかっているために新しい手すりを設置。

 

ライトのデザインが古臭いので新しいライトに交換

 

あと、階段の木部の塗装が全体的に剥げているので艶を出すためにニスを2回塗りで対応。

 

塗装色はちょっと赤っぽい茶色系のマホガニーを選択

 

新築のように・・・・とはいかないがまあましになった程度。

 

工事代金

  • ニス塗料 2980円(DIY)

 

 

1階のお風呂場

 

 

お風呂場の水道蛇口をシングルレバーに交換。

 

これは私のいつものパターンというかルーティンになってます。

 

あとは、お風呂をピカピカに磨くのみ。

 

 

 

2階の和室

 

 

コスパを考えて2階の部分はできるだけいじらない方針で!

 

あと、壁と天井部分も白のペンキで塗ろうと思ったのですが、しんどいのでやめました。

 

  • すべての畳を表替えする
  • ふすまの張替え
  • あとはライト交換のみ

 

畳表替え 15750円

 

 

 

 

 

ベランダ部分

台風で波板が飛んでいるので補修。

 

 

ベランダの床

 

 

はじめはベランダの床は塗りでいこうと思っていましたが、めんどくさくなって掃除だけで完了することに。(労働力注入4時間)

 

工事代金

  • 労働力注入 0円

 

 

 

 

 

この物件はベランダに洗濯機を設置するタイプです。

 

水道蛇口が錆びているので新品に交換し、外部コンセントも古かったので交換。

 

 

工事代金

  • 水栓交換 3,300円
  • 外部コンセント交換 1,800円

 

 

給湯器

 

 

なんと35年も経過している給湯器だったので、当然ですがお湯は出ず。

 

ノーリツの新品の給湯器に交換

 

工事代金

  • 給湯器 40,300円
  • 施工費 38,000円

 

 

 

 

あと、小さいながらもお庭があります。

 

まだ放置プレイです。

 

これをどうするのか・・・・まだ作戦を考えてます。

 

 

 

収益物件4号 リフォーム編 まとめ

 

この物件は私にとって4号物件で、さまざまなリフォーム会社に施工してもらってますが、各社値段が全然違いますね。

 

物件3号の時にも階段の手すり交換をやってもらったのですが、その時のコストは約3万円で物件4号の時は1.8万円。

 

なぜこんなに違うのか?と悩みました。

 

あと、ボットン便所を水洗便所化に関してもネットで水洗便所工事の見積もりを取ると70〜80万円というのが相場価格です。

 

にもかかわらず、私の見積もり額は約35万円。

 

なぜそんなに安いのか、ちゃんとやってくれるのかを聞いてみると私の価格は大家さんということで業者価格で、70万円というのは一般のユーザーさんへの一般価格とのこと。

 

業者価格と一般価格がそんなに違うものかと驚いた瞬間でした。

 

トータルでリフォーム代金 96万円

 

今回のリフォームは1階がメインで2階はできる限りいじらないというのが私の基本方針でした。

 

その理由はどんどんお金が飛んで行き、投資利回りが下がるからです。

 

 

 
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