収益物件4号 商談編

 

物件4号発見までの経緯

 

 

毎日のルーティンワークであるathomeサイトで一戸建ての中古物件を流れるようにリサーチしていると東大阪に築35年の3Kの290万円の物件を発見。

 

すぐさま販売元の不動産会社に電話すると、幸い私以外の問い合わせはないようでした。

 

明日にでも物件を見に行きたいことを伝えて後日内覧することに。

 

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第一印象は、まあまあ築35年の割りにはキレイだなという感じだった。

 

そのわけは前オーナーの話によると5年前に外装塗装をしてあった点で、チョーキングもしてみたが塗装が手につきません。

 

となりに同じ時期に建てられたと思われる物件があったのですが、そちらの物件は外壁塗装はしていないせいか古くみえました。

 

これはやはり塗装の威力で、この点はかなりラッキーでしたね。

 

これはこの物件の最大のメリットだったと思います。

 

あと、物件の状態が良い割りに長い間売れない理由がわかりました。

 

 

それは次の2点です。

 

  • 390万円という値段
  • ボッットン便所

 

不動産会社の営業さんの話によると390万円の価格で4年近く売れなかった物件だったということ。

 

またボットン便所だったということは大きなマイナスポイントだったと思いますね。

 

私は40代のおっさんですが、今まで生きてきて水洗便所しか使ったことがなかったので、令和時代の今でもボットン便所の家があるんだなあと変に感動を覚えました。

 

そこでボットン便所以外は、程度もある程度よかったので購入を決意。

 

 

物件4号の収益予想

 

築50年まで15年間保有すると仮定すると?

 

収益シュミレーションです。

 

収益物件4号売上
・家賃総額 650万円
・固定資産税 約30万円

 

小計:620万円

 

 

経費
入居さん募集経費
3回入れ替わりとすると 30万

 

15年後 180万円で売却予定で実質な物件取得価格は190万円

 

物件仕入れ値
270万円+リフォーム代100万円=370万円

 

15年後 180万円で売却できたとする

 

実質な物件取得価格は190万円

 

+440万円

 

簡単ですが、厳しめに見積もっても400万円前後の利益が見込めるだろうと予測。

 

 

これが購入動機です。


 

 

商談の開始

 

物件4号を購入する意思があると営業マンに伝えると、早速、手付金30万円を投入。

 

これで商談の始まりです。

 


この物件のネックであるボットン便所。

 

下水工事を専門にしている工事業者に水洗便所への変更工事の見積もりを依頼。

 

するとだいたい40万円かかるとの返答を得た。

 

そこで、この話をネタに値引き交渉することに。

 

前オーナーさんにボットン便所を水洗便所への工事するために費用が40万円もかかるということを理由に値引きを迫る。

 

4年近く売れていないことと、前オーナーさんの体調が優れないことで早く売却したいことが目に見えてわかった。

 

しかし、愛着ある自宅に対してあまりにも強烈な指値を入れると売主さんのご機嫌を損なって売ってくれない場合があるから注意です。

 

収益物件は「買ってやる」というよりも「売って頂く」という精神が一番大事という事をこれまでの経験から知っています。

 

そこで、水洗工事の見積書を見せて工事代金の半値である20万円の控えめな値引きを要求。

 

その結果、前オーナーは曇り顔でしたが、しぶしぶながら270万円で売ってくれることになりました。

 

これで商談成立です!

 

 

商談の模様

 

12月5日が決済日でした。

 

当たり前ですが、物件購入には物件代金だけではなく不動産会社への仲介手数料と登記費用も必要です。

 

決済日には営業マンだけではなく登記して頂く司法書士さんにも同席して頂きました。

 

 

今回の物件購入の場合は、

  • 仲介手数料 約14万円
  • 登記費用 約11万円

 

いつも思うことがあるのですが、仲介手数料は仕方ないと感じますが、登記費用は高いなといつも思いますね。

 

実はコスト削減のために一度自分で登記してみようと無謀ながらチャレンジしたことがあるのですが、難しすぎて諦めました。

 

不動産の登記はプロに頼むのがベストだと納得済です。

 

 

現金で決済!

 

物件代金 270万円
仲介手数料 14万円
登記費用 11万円
総計 295万円

 

支払い額はトータルで約300万円ですが、物件1号〜4号までの中で最も安い金額で買うことができました!

 

現金決済なので300万円分のお札をカバンに入れて持っていくわけですが、いつもこの瞬間は誰かに襲われたらどうしようとハラハラと緊張しますね。

 

 

決済終了後、
次のリフォームのことを考えてます。

 

リフォーム実践編はまた後日公開します!

 
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