現在、京都府内に1軒、大阪府枚方市内に1軒、大阪府門真市内に1軒

 

計3軒保有しています。

 

家賃収入は3軒合わせて月15万円で、年間の家賃収入は180万円になります。

 

すべて現金決済ですので、銀行への支払いやローンは一切ありません。

 

現在は、4軒目の物件を探しているところですね。

 

 

 

大家業に参入した理由
私の本業は大家業ではなくネットビジネス系で生計を立てています。

 

ネットビジネスは利益率が高く稼げるジャンルなのですが波が激しくまったく安定していないジャンルでもあり精神的な疲労が絶えないというのが実情です。

 

そこで、ある程度安定して入金されるようなビジネスはないかといろいろ調べた結果が大家業だったわけです。

 

 

 

まず自宅の周りをリサーチしました。
初めは手軽そうなワンルームマンション投資を考えていたのですが、私の住んでいる周辺にはワンルームマンションが多く、家賃も3万円以下が多かったです。

 

それにも加えて空室率も高めだったので、ワンルームマンションは直感的にライバルがかなり多い競合大家が多いと判断しました。

 

すると、戸建て物件を賃貸にしている大家さんが若干少なめということを肌で実感して戸建て専門の大家さんになろうと思いました。

 

 

 

銀行融資を受けなかった理由
私は、現金決済を選んだわけですが、銀行融資を受けて不動産投資を開始する人もいます。

 

私が融資を受けなかった最大の理由は昔の体験からです。

 

過去にローン地獄で苦しんだこともあって借金自体が嫌いということと、ローンを返せなくなって悲惨な目にあっている不動産投資家を知っているからです。

 

例えば、私が2018年に300万円で購入した物件3号なんですが、リフォーム工事が完了するまでに約10ヵ月も掛かりました。

 

そこから入居者さんを募集して埋まるまでが約3カ月、計13カ月を要しています。

 

銀行融資を受けたとしてもすぐに返済が始まります。

 

月4万円の返済としてもいつ入居さんが決まるかどうかわからない空室状態でローンを支払い続けるのは精神的にしんどかったはずで、現金決済しているからこそ、精神的にも安定してどっしりと構えられたのだと思います。

 

仮に、1億円も借金してアパートを運営しても、銀行に利息を払って、運営コストを払うと自分の手残りはたった約300万円程度です。

 

突発的なトラブルや補修工事が発生してしまうと年300万の黒字なんてすぐに吹っ飛んで、すぐに赤字に転落します。

 

低利で融資を受けて上手くいっている不動産投資家さんがいるのも事実ですが、それは一部です。ローンが払えなくなって保有物件を泣く泣く格安で手放している投資家も多いのです。

 

そうなると残るのは借金だけです。

 

ある程度お金に余裕がある人じゃないと融資で物件を買うことはお勧めできません。

 

 

 

 

残りの人生を楽しく生きるために

 

まずは、500万円くらいの物件を現金で1軒購入したいです。

 

軍資金が500万円必要ということです。

 

500万円もないという方は、お金はブログ&アフィリエイトで死に物狂いで稼いでほしいです。

 

(近くの枚方信用金庫に融資の相談に行きましたが、金利は4%でした。

 

年間の家賃が60万円なので、表面金利12%。

 

イールドギャップは8%です。

 

いろんな不動産投資家のブログを見ているとイールドは8%あればいいと書いている人もいますが、私は8%ではしんどいんじゃないかなと思ってます。

 

表面金利というのは、あくまでも満室経営が大前提ですし、家賃は下がっていくのが自然だからですね。

 

固定資産税もありますし、家の補修代も必要ですからね。)

 

私ことアフィリ飯はアフィリエイトというネットビジネスで不動産投資の資金をすべて稼ぎだしています。

 

 

 

老後の収入

できるだけどれくらいの家賃収入が欲しいのかを明確にする

 

無謀な目標ではなく、現実的な目標がいいと思います。

 

私の場合は老後のために足らない分を稼げたらいいなという感じなので年金が月10万円として家賃収入が30万円、計40万円。

 

これくらいあれば貧乏じじいにならなくてすむかな・・・という意味で目標家賃収入を30万円にしました。

 

 

 

家賃シュミレーション

 

 

実際には、固定資産税、空室、物件を買う時の手数料等が発生するために下記のとおりにはなりませんが、イメージとしたらこんな感じです。

 

※リフォーム代込みで500万円くらいの物件を買う。


 

運営年数 保有数 年間家賃収入 累計 備考
1年目 3軒 180万円 180万円
2年目 3軒 180万円 360万円
3年目 3軒 180万円 540万円 1軒購入
4年目 4軒 240万円 780万円
5年目 4軒 240万円 1020万円
6年目 5軒 300万円 1320万円 1軒購入
7年目 6軒 360万円 1680万円

 

 

3軒保有
私の場合はすでに3軒保有していますので、年180万円の家賃収入があります。

 

よって、家賃収入を使わずに3年間貯めれば540万円になります。

 

その540万円で次の物件を購入します。

 

4軒保有
4軒保有すると家賃収入が月間20万円、年間240万円になります。

 

家賃収入は一切無駄使いしません。

 

すると、2年と1ヵ月で500万円貯まります。

 

その500万円で5軒目の物件を購入するための軍資金にします。

 

 

5軒保有
5軒保有すると月間の家賃収入は25万円になり、年間家賃収入は300万円になります。

 

1年8カ月家賃を使わずに貯めると500万円貯まります。

 

その資金で6軒目を購入します。

 

 

6軒保有
6軒保有すると月間の家賃収入が30万円まで到達しますので、ここで物件購入は一旦終了になります。

 

年間の家賃収入は360万円になりますが、そのお金の一部は保有物件の補修費用などに充てます。

 

そして、私が65歳〜70歳になった時には全物件を売却する予定です。

 

 

 

 

このようにして、利益率は高いが並みのあるブログ&アフィリエイト。

 

安定感はあるものの、利益率は低い大家業。

 

これを上手く組み合わせると比較的安定感のある経営ができ、精神的にも安定してきます。


 

 

デメリット

 

この複利式戸建て投資法ですが、デメリットがあります。

 

基本的に無借金運営なので破産リスクはかなり低くなりますし、運営リスクも少なくなりますが、その分保有物件が増えるスピードが遅いという点です。

 

もう少し取得スピードを上げたいという方は3軒保有時位の時に融資を受けるというのも手ですが、それは人によって考え方が違うので個人の考え方によると言えます。

 

 

 

出口戦略
いつまで大家を続けるのかはわかりませんが、70歳手前くらいまでじゃないかと予想しており、65歳〜70歳になった時には全物件を売却する予定です。

 

基本的に再建築不可の物件などは購入していませんので売却可能だと思ってます。

 

売却価格は、上屋はボロボロになっても土地値の150〜200万円/軒くらいの値はつくだろうと思っておりますので、150万円×6軒=900万円。

 

最低でも900万円くらいの値はつくだろうと思ってます。

 
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