戸建ての不動産投資 アフィリ飯

 

アフィリエイトで稼いだお金を中古のボロ戸建てに投資!!

 

格安の300万円で現金で購入してフル再生!

 

その物件を現在は賃貸に出して家賃収入(月5万円)を得ています。
(表面利回り14%)

 

サイト管理人は収益物件を3軒保有しておりますが、このページは物件1号、物件2号、物件3号の中の物件3号になります。

 

 

再生まで最も労働力と資金を投入し苦労した物件です!


 

 

物件3号 見取り図

 

2018年9月に380万円で売りに出されていた築29年の3階建てのテラスハウスタイプをスーモで発見。(4SDK)

 

すぐに買い付けを出し、指値の300万円で購入できたのは良かったが、中はひどいありさまだった。

 

あまりに汚いので画像にはしませんが1階の和室にうんこが大量に残されていたりと、今から考えると貧乏すぎて水道料金が払えなかったのかも知れないと思ってますが・・・。

 

まあ、だからこそ300万円という破格な価格で購入できたんだと思います。

 

物件データ
・購入価格 300万円
・リフォーム代 約130万円
・家賃 月45,000円
・表面利回り:12.6%

 

 

それでは2018年9月の購入時の状況から再生までの道のりをご紹介します。

 

 

外回り

 

まずは、外回りから・・・・

 

1F 庇

 

 

経費削減のために、1Fの庇を茶色の防水塗料を刷毛で丁寧に自分で3回塗りました。

 

これだけでもトータルで3時間くらいかかっています。

 

 

 

1階の庇裏が経年劣化で朽ちてしまっている。

 

 

大工さんに庇裏の補修を依頼。
補修費は材工共で25000円。

 

ついでに玄関灯も昭和っぽいデザインのモノから令和っぽいデザインのモノへ変更。(8000円程度)

 

 

 

ポスト

 

 

イメージアップのためにポストとインターフォンを今風のポストに交換。

 

イメージがガラッと変わった・・・・と思う。

 

 

1F 扉

 

1階の扉のガラスがヒビが入ってバリバリに割れていました。

 

 

 

ガラス取替に約3万円也。ガラスは結構高いです。

 

 

 

 

 

給湯器

 

なんと製造年月日を見るとなんと平成2年製造!

 

普通は10年くらいで交換するものです。

 

しかし、30年も経っているのに奇跡的にお湯は出たのですが、たまに出ない時もあったりなので新品へ交換。

 

 

 

 

ノーリツのガスふろ給湯器をロイヤルホームセンターで購入!
チラシ広告とか、業者とかいろいろありますが、結局はホームセンターが一番安い!

 

 

 

取り付け費込みで約8万円程度。
(節約のため追い炊き機能なしのタイプを選択)

 

 

1F キッチン

 

ゴミが散乱っしていたのを片付けてこれです。

 

完璧に掃除はしたものの、なにか嫌な臭いがこびりついて取れない状態。

 

 

 

 

壁紙と床のクッションフロアの総張替え。
すると、あの嫌な臭いが消えました。
どうやら、タバコの臭いがクロスにしみ込んでいたようです。

 

 

 

 

給湯器のリモコンがもともと付いてなかったので新設しました!
(電気工事費 12,000円)

 

 

 

 

なんとか再利用してやろうとサビ落とし&磨きと頑張って汗を流してみたが、すべて無駄だった。 結局、新品へ交換することに。

 

 

 

意外に高くなかった。

 

配送料含めても5万円ほどで完成!

 

 

 

 

 

どれだけ掃除をさぼればここまで汚くなるんだろうか?

 

と言いたくなるような年代物の換気扇。

 

 

 

きれいにクリーニングをすることも考えたが、汚すぎて諦めた。
交換費用 約8000円

 

 

1F お風呂場

 

ホコリと水垢まみれで汚すぎて見るのも嫌になるくらいのレベル。

 

 

 

とにかく洗いまくった!
労働力を3時間投入!

 

 

 

 

お風呂場の壁もカビがひどかったので塗装職人に塗装を依頼。

 

クリーム色にしてくれと言ったつもりだったが、ホワイト仕上げになっている・・・・

 

まあ、ホワイトでもいいかと納得し職人に35000円支払う!

 

 

 

 

1F トイレ

 

壁紙・床のクッションフロアを新品に交換

 

 

ウォシュレットが付いていなかったので、ジョーシンで2万円で購入。

 

 

 

しかし、トイレ内にコンセントの差し込み口が無いことに気づいて電気工事士にコンセントを新設してもらった。(工事費 18,000円)

 

 

 

清潔感のあるシルバーのトイレットペーパーホルダーを取り付ける

 

アマゾンで3000円で購入。

 

 

 

1F 和室

 

 

1Fの和室の柱だけ濃赤茶色で塗ってみた。(労働力投入! 約15時間程度)

 

完成イメージは南国風(笑)

 

 

 

汚すぎるので職人さんに襖の張替えを依頼する。(1枚2500円)

 

 

ついでに畳の表替えも依頼。(1畳分4000円)

 

 

1F 風呂場前の洗面化粧台

 

 

30年前のダサイ洗面化粧台だったので比較的新しいモデルを導入した。

 

これでも約3万円なので安いと思う。(取り付け費は15000円)

 

 

 

1F〜2F 階段

 

 

木部の色が褪せてたので、労働力を投入して褐色のニスを全体に塗ることに。

 

木部の塗装に関しては、素人とプロの仕上がりに最も差が出にくい部門だと思う。

 

 

 

 

 

3階 バルコニー

 

3階の庇が台風で飛ばされてしまって青空が見える状態・・・。

 

 

 

大工さんに交渉してとても安く仕上げて頂いた!

 

材料・工賃込みで4万円也。

 

 

 

 

テレビアンテナ

 

テレビアンテナが台風によって折れてしまっていたので取り付けタイプのテレビアンテナに交換。

 

 

 

 

 

バルコニー部の防水塗装

 

3階のバルコニー部分。

 

前のオーナーから2年空きとは聞いていたが、2年でここまで朽ちてしまうものか・・・

 

 

 

 

3Fバルコニー部分一面にコケがびっしりと生え揃っていた。

 

防水塗装がすべて剥げ落ちてしまってこれでは防水性能まったくない。

 

台風が原因で塗装職人が忙しく、全然見積もりにも来てもらえない。

 

というわけで、結果的に自分でやることを決意し、バルコニー塗装の解説しているyoutube動画を見ながら勉強して塗ることにした。

 

 

 

 

生えているコケをすべてヘラではがし落としてから、下塗り材をローラーで2回塗る

 

 

 

 

防水塗料の1回目の塗り

 

 

防水塗装の2回目の本塗りで完成

 

 

 

水道の蛇口

 

 

3F部分の水道の蛇口が硬くなっていて動かないので新品に交換するしかなかった。

 

蛇口と交換費込みで約8000円程度

 

 

 

まとめ


 

壁紙総張替え、1クッションフロアの張替え、畳表替え、階段の手すり取り付け、エアコン取付費、風呂場の壁の塗装まで含めるとリフォーム代は約130万円ほどかかりました。

 

物件代金が300万円だったので、総額430万円に。

 

表面利回りは約13%

 

この物件3号の物件取得費、リフォーム代はすべてアフィリエイトというネットビジネスで稼いだお金で支払いました。

 

収益不動産は銀行融資で買う人がほとんどだと思いますが、私はリスクが高いのでやりたくありません。
現金で買えばリスクは低く、空室が出ても返済がないのである意味気楽です。

 

現在、収益物件4号を探し中。
もちろん、アフィリエイトで稼いだお金を投入していきます!

 

アフィリエイト

 

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